上海市加强共有产权保障住房管理

上海市加强共有产权保障住房管理

为了建立和完善上海市住房保障制度，改善中低收入住房困难家庭居住条件，针对经济适用住房管理，2009年6月24日市政府发布并施行了《上海市经济适用住房管理试行办法》（以下简称《试行办法》）。《试行办法》颁布实施以来，紧紧围绕上海特大型城市的实际，建立健全了以“共有产权”为特征的经济适用住房制度，在规范上海市共有产权保障住房工作，改善上海市城镇户籍中低收入家庭的住房困难等方面起到了重要作用。

但随着上海市共有产权保障住房管理工作的深入开展，《试行办法》已不能很好地适应当前的工作需求，有必要从制度层面加以完善和升级，主要有以下三个方面。一是，随着申请供应工作的逐渐常态化，共有产权保障住房供后管理矛盾日益凸显，相关体制机制有待理顺，管理制度有待跟上，分配供应区和住房所在区的供后管理职责有待厘清；二是，共有产权保障住房申请审核、轮候供应等规定需要结合以往操作，进一步修改优化；三是，现有制度中对购房人违规行为的制约和处罚措施不够，相关制度性设计有待强化。由此，为适应上海市共有产权保障住房工作发展的实际需要，维护共有产权保障住房分配供应、供后管理等工作秩序，此次拟在原规范性文件《试行办法》基础上作进一步修改完善，形成《上海市共有产权保障住房管理办法（草案）》（以下简称《办法》），并将其上升为政府规章。

一、关于“共有产权保障住房”名称

在总结近年来申请供应工作、并经专家学者反复论证的基础上，《办法》对“共有产权保障住房”内涵作更为明确的界定，除具备由政府提供政策优惠、按照有关标准建设、限定套型面积和销售价格、面向城镇中低收入住房困难家庭供应等国家层面“经济适用住房”基本属性外，更加鲜明地指出上海市共有产权保障住房实行住房保障机构与购房人按份共有产权，在供后房屋使用上限制使用范围和处分权利。

二、关于管理部门

在市、区（县）、街镇分工方面，《办法》规定，市政府设立市住房保障领导小组，负责共有产权保障住房的制度、政策、规划和计划等重大事项的决策和协调；区（县）政府负责组织实施本行政区域内共有产权保障住房的建设、供应、使用、监督管理、退出管理及执法监督等工作；街镇负责本行政区域内共有产权保障住房的申请受理、资格审核、使用监督、社区及社会化服务管理等工作。

在行政管理部门上，《办法》规定市房管局和区（县）房屋管理部门是市和区（县）共有产权保障住房工作的行政管理部门；市和区（县）的发展改革、城乡建设、规划国土、财政、民政、公安、税务、金融、审计、统计及监察等部门按照职责分工，负责共有产权保障住房的相关管理与监督工作。

在具体办事机构上，《办法》规定在市房管局、区（县）房屋管理部门和街镇设立三级住房保障实施机构，承担事务性工作；同时还强调承担共有产权保障住房事务性工作所需经费，由同级财政予以保障。

三、关于建设管理

1、在建设方式方面，《办法》规定，上海市共有产权保障住房开发建设采用以下两种方式。

一是单独选址、集中建设，由区（县）政府指定的建设管理机构通过项目法人招投标等方式，确定具有相应资质和良好社会信誉的房地产开发企业开发建设；也可以由区（县）政府直接组织开发建设。为解决共有产权保障住房项目配套滞后、入住居民生活不便的问题，《办法》进一步明确，单独选址、集中建设的共有产权保障住房建设项目应当按照规定建设相应的市政公用和公建配套设施。市政公用和公建配设施应当与共有产权保障住房同步建设和交付，及时投入使用。建设项目所在地的区（县）政府有协调落实的职责。此外，考虑到单独选址、集中建设，大多采取代建方式，建设单位以保本微利的原则建设，包含车库在内的各类建造成本已纳入共有产权保障住房开发建设成本，《办法》拟明确单独选址、集中建设的共有产权保障住房地下车库（位）产权归全体业主共有。

二是在商品住宅建设项目中实施配建，由规划国土部门采用国有土地使用权出让招标、拍卖或者挂牌方式，确定房地产开发企业开发建设。在总结上海市自2010年开展保障性住房配建工作基础上，《办法》进一步明确，凡在商品住宅建设项目中配建共有产权保障住房的，均应当按照规定的比例和要求配建，建成后无偿移交区（县）政府指定的机构。

2、在统筹建设方面，从上海市中心城区住房困难群体较多、但建设用地紧缺，共有产权保障住房房源集中在郊区建设，住房困难群体人口导出、跨区实施保障的实际情况出发，为平衡中心城区（人口导出区）和郊县区（人口导入区）利益，《办法》规定，建设用地紧缺的部分中心城区政府可以向市政府申请统筹建设和调配安排共有产权保障住房；经批准后，提出申请的区政府应当按照有关规定通过财政转移支付等方式承担公共服务事项等相关费用；建设项目所在地的区（县）政府应当积极配合市政府做好相关的土地供应、住宅建设、配套设施建设及使用等工作。

3、在共有产权保障住房的价格和产权份额方面，《办法》规定，上海市共有产权保障住房的价格分为建设项目结算价格、销售基准价格和单套销售价格。建设项目结算价格，以保本微利为原则，在综合考虑建设、财务、管理成本、税费和利润的基础上确定，并在建设项目协议书中予以约定。销售基准价格，以建设项目结算价格为基础，兼顾保障对象的支付能力以及相近时期、相邻地段内共有产权保障住房项目价格平衡等因素综合确定。单套销售价格，按照项目销售基准价格及其浮动幅度确定，应当明码标价，向社会公布。

《办法》规定，房地产权利人的产权份额，参照共有产权保障住房所在项目的销售基准价格占同地段、同品质商品住房价格的比例，予以合理折让后确定；其余产权份额由区（县）住房保障实施机构持有。房地产权利人与区（县）住房保障实施机构各自的产权份额应当在供后房屋使用管理协议中约定。

四、关于申请供应程序

《办法》总结了近六年来的共有产权保障住房申请供应工作经验，进一步优化完善了上海市共有产权保障住房轮候供应程序，明确住房保障实施机构应当制定配售工作方案，有序组织选房购房。同时，为进一步区分民事购房行为与行政管理行为，《办法》将原购房合同一分为二，规定申请人选定住房后，应当与建设单位签订购房合同，并与区（县）住房保障实施机构签订供后房屋使用管理协议。考虑到后续，尤其是“十三五”期间共有产权保障住房轮候供应将成为常态，为进一步提高供房效率，对无正当理由不按规定选房购房家庭，将其不得再次提出共有产权保障住房申请的年限从2年延长为3年。

为加大对虚假申报行为人的制约力度，《办法》进一步强化了申请人的诚信申报义务，对于刻意隐瞒相关情况，或者家庭人员、户籍、住房等情况发生重大变更应当报告而未及时如实报告的，按隐瞒虚报行为进行处理。此外，为加强对区（县）和街镇住房保障实施机构审核工作的监督，《办法》进一步强化了市住房保障实施机构的抽查职能，扩大了抽查工作的适用范围，发现不符合相关规定的，应当及时出具纠正意见，由区（县）住房保障实施机构及时予以整改。

五、关于供后管理

加强和完善共有产权保障住房供后管理工作是此次《办法》的重点。

1、在使用规定方面，《办法》明确，购房人应当合理使用住房，在取得完全产权前不得擅自转让、赠与、出租、出借共有产权保障住房，也不得设定除共有产权保障住房购房贷款担保以外的抵押权。

2、在取得完全产权方面，原《试行办法》中规定不允许购房人在取得房地产权证满5年后，通过购买政府产权份额的方式取得完全产权。根据国家的立法趋势以及共有产权保障住房购房人反映的需求，《办法》规定购房人取得房地产权证满5年后可以上市转让住房，也可以购买住房保障实施机构的产权份额。购房人上市转让住房时，区（县）住房保障实施机构在同等情况下有优先购买权。此外，《办法》还规定，购房人取得房地产权证满5年后发生购买商品住房等行为，住房不再困难的，应当在商品住房转移登记前，先行购买住房保障实施机构的产权份额或者上市转让共有产权保障住房。

3、在价格标准方面，《办法》对上市转让、购买政府产权份额以及政府优先购买采取同一价格标准，即市场基准价格，这一价格由住房保障机构组织拟订，报请同级房管部门会同相关管理部门共同审核批准后，定期公布。

4、在相关权利义务方面，上海市共有产权保障住房实行附条件的“按份共有”，购房人与区（县）住房保障实施机构实行按份共有产权，但在购房人占有使用住房期间，区（县）住房保障实施机构并不实际居住使用住房，也不向购房人收取租金，因此，《办法》规定住房的专项维修资金（按照购房人支付的购房款计算）和物业服务费均由购房人承担。

5、在供后管理职责方面，在对共有产权保障住房实施属地化行政管理的背景下，《办法》明确房屋所在地的区（县）城乡建设、房管、公安、城管执法、工商等管理部门以及街镇等的供后管理主体责任；为便于日常监管，并有利于购房人办理回购和上市转让等事项，根据相关区（县）的意见，供后房屋使用管理协议（原购房合同的组成部分）的签约主体也由分配供应区的住房保障实施机构调整为建设项目所在区的住房保障实施机构。分配供应的区房管部门应当积极配合相关工作开展。为更好地开展供后管理工作，供后管理的具体事务可以通过政府购买服务的方式具体实施。市房管部门负责做好指导、协调和监督等工作。

六、关于法律责任

鉴于《试行办法》属市政府规范性文件，无权限设定行政处罚，现阶段主要由住房保障实施机构根据共有产权保障住房预出售合同实施供后管理。此次《办法》拟结合实际管理需要，增加对违法行为的处罚条款以及相应的制约措施。譬如对违规使用住房的行为，拟采取责令其限期改正、警告、罚款、一定范围内通报、记录不良信用信息、禁止5年内再次申请各类保障性住房等管理措施。